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惊!不止万达百货 全国零售企业关闭121家

发布时间:2015-07-30

来自:重庆楼市

2018世界杯冠军彩票董事陈德谱、研策总监邓黎妮受访重庆商报,原文如下:

     近日,万达百货计划关闭40门店,成为各界关注的焦点,万达百货的困境,只是整个商业地产困局的一个缩影,全国共有百余家商场在上半年关门歇业。    而对于重庆来说,商业地产将面临更大的挑战,据统计,未来3年,重庆将有近3000万方商业体量供应。在供大于求的市场背景下,商业地产,你还好吗?


 



    现象:日子难过 百货商场上演关店潮    在电商的冲击下,百货商场消费客群被严重分流,虽然有些百货试水电商,但大多沉寂沙场。在整体经济不太景气之下,消费者的消费欲望也无法得到释放,当销售业绩无法达到预期之后,一些百货商场唯有选择关闭门店,其中缘由或有结构调整、或有断臂求生等。    相关统计显示,2015年上半年,全国主要零售企业(含百货、超市)在国内共计关闭121家。包括万达百货、远东百货、百盛百货等。国内老牌的百货商场天虹商场,因业绩不达标,今年上半年在关闭3家门店。拥有15家中国门店的英国最大零售商玛莎百货,也将于8月份前关闭其中5家。


 



    超市方面,上半年,华润万家关闭了7家门店,家乐福关闭了3家,永辉超市关闭了5家。2014年,沃尔玛中国区的毛利下滑,目前在中国拥有400家门店的沃尔玛,已决定关闭其中的30%    来势汹汹的百货商超关门潮,是否预告传统百货业不行了?不可否认互联网电商对传统百货商超有冲击,但是对比发达国家数据,这种冲击还是有限的。2018世界杯冠军彩票董事陈德谱表示,中国2014年网上零售总额占全国社零总额为10%,已经超过美国。专业预计2020年国内网购规模有望达到2.53.9万亿,相当于届时美日德英法的线上销售总额,但是值得注意的是,即便达到上限3.9万亿,预计也只能占到2020年的10%,因为到2020年的社零总额会接近或达到50万亿元。所以说,电商冲击其实是个伪命题,实体商业和电商是可以共同打造商业未来的。正如狼来了,草原上的羊也不会死光。随着中国对互联网电商管理的规范和缩紧,互联网电商税费优势等会逐渐减弱,回归至与传统购物中心的统一竞争线,加之消费总蛋糕还有望变大,传统购物中心仍有发展空间。


 

 

      那么,为何一大波知名品牌难逃关门大吉的噩耗?陈德谱剖析,原因是多种多样的。例如46家万达百货倒掉,不是被互联网电商杀死的,而是其本身先天性缺陷导致。万达百货从诞生之日起,就是个怪胎。万达百货所入驻的绝大多数区域属于区域生活中心,并不适合大型综合类百货生存。万达百货的功能不是贡献利润,而是给万达地产做配套,万达集团的真正盈利点是万达住宅、万达广场商铺及万达写字楼租金的高溢价空间。    纵深:营收增幅出租率双降 五成商业项目运营艰难    百货作为商业中心的重要门类,营收增幅下滑、出租率下降直接导致商业地产运营举步维艰。2015513日,中国零售指数研究院(CRIR)与红商网联合发布2015年度《中国百货购物中心年度销售排行榜》。榜上有名的重庆世纪新都江北店,2014年的销售总额为24.5亿元,2015年也出现下滑,增长为-14.34%。龙湖地产商业板块也拉响了警报,2014年统计数据显示,重庆北城天街、西城天街的出租率都有所下降。     经济大环境不景气、购物中心的总量过于饱和、同质化严重,是导致商业项目运营艰难的黑手,但资深商业地产研策专家邓黎妮认为,更深层次的原因是从规划到运营,商业团队的不专业。    规划商业地产,要结合地块条件、人流车流、周边生活文化沉淀等,先把方向做对。比如你在城乡结合带做一个逼格特别高的购物中心,这是显然是要人庭冷落的。要知道,城市商业的发展是有规律的,偶尔可以跳一两级,但从无到连续跳几级,大部分时候属于异想天开,失败几率非常大。


 


     “做商业就要遵循商业地产的内在发展逻辑,在合适的地方放周围人需要、喜欢的东西,并让消费逐渐成为一个习惯。陈德谱说,一个商业项目看起来再 LOW,只要它运营起来是赚钱的,就说明是个好项目——因为它遵循了商业发展的,传统的力量是巨大的。香港海港城、北京新光天地等逼格不高,却赚得盆满钵满的项目都证明了这一点。    “重庆正在运营的商业项目,五成是亏损的。做活了如龙湖、协信等商业项目,基本有专业商业地产团队在操作。专家们指出,专业做商业地产的团队,都会懂得先遵循,即顺应传统的力量,至于那些很炫的外观、炒得很火的商业模式、很奇思妙想的创意,都是,属于加分项。本末导致的商业项目,肯定会有一批加速衰败、死掉,这是正常的优秀劣汰。


 


      趋势:3-5年将迎来首波风险 个别区域或崩盘   

      那么,商业地产的体量到底是不是多了?商业地产的体量不能简单地说多或者少,而是结构性矛盾。陈德谱表示,简而言之就是无效供给的商业体量太大。一方面类似zaraH&M、迪卡龙等一批品牌苦于找不到合适的店铺,而另一方面商业中心的商铺却大量空置。如果这一情况不得到改变,未来35年,商业地产会迎来第一波风险,部分区域甚至会出现崩盘。    在今年两会期间,黄奇帆市长曾经公开发出警示:商业地产过剩风险应该被各界所重视。   

      根据戴德梁行此前的数据显示, 2015年重庆预计新增甲级写字楼125万方、优质购物中心122万方,这还不包括体量众多的社区商铺。而有业内预计,2015年重庆新增商业体量将超过400万方,未来3年还有将近3000万平方米的商业体量登陆重庆。2015年第一季度,重庆市全市优质商铺的平均租金微幅上涨,但是全市优质商业空置率也有11.42%。商业地产的集体放量,无疑将加剧主城写字楼租赁市场竞争,或将进一步推高写字楼的空置率。    “

      随着消费市场总蛋糕做大,这些无效供给的商业地产只能在未来慢慢消化。陈德谱表示,其中有些无效供给的商业项目,经过改变找准方向后,有望逐渐盘活。而有些商业项目基因就有严重问题,或者在不该建的地方建了,或者建得就不对,那就很难消化了。   

      提醒:逢低可适当入手5—8年区域剧变者最佳    商业地产面临如此多挑战,投资者到底还能不能买?    “当然可以买,选好了仍然是一个不错的投资种类。陈德谱指出,下半年买商业地产的价格还有回落空间,看准项目后逢低可适当入手。    在项目选择上,投资者要跳出置业顾问口中的销售逻辑,去寻找到项目内在的商业发展逻辑。所谓主题式、体验式这些很炫的概念,是忽悠你掏钱的销售逻辑,销售逻辑和商业发展逻辑其实是两回事。你知道,在国外,真正专业的商业项目是自持而非销售的。陈德谱举例,某位于主城核心商圈知名商业项目,该商业项目文化底蕴深,定位高端,卖得也非常火。但是其死穴在于交通,需要靠地下环道才能把商圈的客流引下来。   

    在投资版块上,陈德谱建议首选5——8年间有区域巨变可能的铺子。目前,买商铺靠租金收益是算不过来账的,只有通过买潜力铺,才能获得商业物业升值溢价空间。这就意味着,当开发商给你说这块荒地以后5年将有60万人口居住,你要去研判这个数据是否真实,整个版块的成熟度、商业氛围到底多久才能起来。